+BigShot מופעל להתנתק?

שוקי הדיור עומדים לצנוח? והאם הזדמנויות ממתינות מעבר לפינה…

"יש זמן ללכת על לונג. יש זמן ללכת על שורט. וזמן ללכת לדוג", בואו נבדוק מה הכי מתאים לעשות כרגע

שתף כתבה

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram
שוקי הדיור עומדים לצנוח?
שוקי הדיור עומדים לצנוח?

תוכן עניינים

המגיפה באמת הוציאה את הטוב ביותר עבור שוק הדיור העולמי. זה לא סוד שוירוס הקוביד העלה את שוק הדיור העולמי לטורבו: לבעלי בתים עם יותר מזומנים מתוכניות התמיכה הממשלתיות היה יותר כסף למיני בזבוזים ושיעורי משכנתא נמוכים יותר בזמן שהבנקים המרכזיים הורידו את הריבית..

אבל נראה שיש סימנים לכך שדברים עומדים להשתנות, שכן עליית הריבית וההאטה בצמיחה הכלכלית גוררים את השוק למטה. השאלה הגדולה עכשיו היא רק כמה מהר דברים יכולים ללכת דרומה…

מהם הסימנים שהשוק מאט?

המחירים יורדים בשווקים החמים ביותר.

אמנם מחירי הבתים עדיין עולים בארה"ב וברוב אירופה, אך הם החלו לרדת בקנדה, ניו זילנד, אוסטרליה ושוודיה, ומדובר במדינות שהיו להן את השווקים החמים ביותר בשנים האחרונות. זה מצביע על כך שככל שהריבית עולה באותם מקומות וככל שהספקות גוברים לגבי הבריאות של שוקי הנדל"ן העולמיים הספקולנטים אט אט עוזבים את הספינה.

עם הזמן, זה יכול להוביל קונים בכל מקום להיות זהירים יותר, ולהפיץ את החולשה המסתמנת הזו במקומות נוספים ברחבי העולם.

אינדיקטורים מובילים, פניהם כלפי מטה

ברוב המדינות המתועשות המובילות בעולם, שלושה דברים ירדו לאחרונה: מספר מכירות הבתים, אמון הבונים ואישורי משכנתאות. מחירי הדירות נוטים לעקוב אחר המדדים המובילים בפיגור של כמה חודשים. בנוסף לכך, לחולשות במגזר הדיור יש דרך להתפשט לכלכלה הרחבה יותר, מה שעלול להוסיף עוד יותר לחצים כלפי מטה על מחירי הדירות.

בהקשר זה, אינדיקטור בשם מחזור HOPE, שנוצר על ידי אסטרטג ההשקעות הראשי של פייפר סנדלר מייקל קנטרוביץ' יכול להציע תובנה מסוימת בנושא הזה. HOPE מראה כיצד השפעות ריבית גבוהות יותר מתגלגלות על פני ארבעה חלקים מרכזיים של הכלכלה

כאשר המגזר הראשון שמגיב לריביות גבוהות יותר הוא שוק הדיור, והוא נוטה להגיב בגדול. נדל"ן למגורים הוא קבוצת הנכסים הגדולה בעולם, אחרי הכל, והוא קשור ישירות למגזרים חשובים אחרים בכלכלה – קמעונאים צרכניים, למשל, ובנקים.

מפת דרכים של התגובה הכלכלית לשינויים בתעריפים מקור מייקל קנטור
מפת דרכים של התגובה הכלכלית לשינויים בתעריפים מקור מייקל קנטור

בתים הופכים למאד לא משתלמים

מול מחירי הדירות הגבוהים ושיעורי המשכנתא הגבוהים יותר, קונים פוטנציאליים מתקשים לקנות בית. למעשה, כלכלנים רבים מצביעים על מדדים כמו מחיר להכנסה ויחסי מחיר לשכירות כראיה לכך שהמחירים הגיעו לטריטוריה של בועה. בפיננסים, כשמחירי הבתים לא משתנים עם מה שאנשים מרוויחים, אנחנו אומרים שהם התנתקו מהפונדמנטל שלהם. וצריך להיזהר משום שככל שהם מתנתקים יותר, כך ההיפוך הפוטנציאלי יכול להיות אכזרי יותר.

ההיצע והביקוש אינו מאוזן

הרגע הזה שלאחר המגפה הוא זמן מוזר. אינפלציה גבוהה ועליית שיעורי המשכנתא גוזלים באופן משמעותי מתקציבי הצרכנים ומאטים את הביקוש לדיור. בינתיים היות והשיבושים בשרשרת האספקה מתחילים סוף סוף להירגע אז קצב בניית הבתים עולה במהירות, ולמרות שעדיין קיים מחסור בבתים ברוב האזורים, עלייה מהירה מידי בהיצע יחד עם ירידה בביקוש עלולים להוביל את המשקיעים להעריך מחדש את הערכותיהם, ולהיות פסימיים יותר ביחס לשוק הדיור.

הכל חלק מהתוכנית של הפד

בארה"ב, הפדרל ריזרב הבהיר כי המאבק באינפלציה הוא בראש סדר העדיפויות שלו. כדי להשיג זאת, הוא צריך להאט את שוק הדיור הלוהט של המדינה. לא רק בגלל שעלויות דיור נמוכות יותר נכנסות ישירות לאופן חישוב האינפלציה, אלא גם בגלל שזה יצנן את שאר הכלכלה כי נדל"ן הוא לא רק מחלקת הנכסים הגדולה בעולם, הוא גם משפיע ישירות על יצירת האשראי.

אז האם שוק הנדל"ן הולך ליפול?

הידרדרות הפונדמנטל והחמצת הסנטימנט יוסיפו בבירור לחץ כלפי מטה למחירי הדירות במהלך החודשים הקרובים, במיוחד באזורים שראו את החריגה הגדולה ביותר. אבל גם אם המחירים אכן ירדו (דבר שרוב המשקיעים עדיין לא מצפים לו), יש להדגיש שלא מדובר על חזרה למפולת בסגנון  מפולת הדיור ב-2008.

משום שראשית, יש עדיין מעט מדי בתים זמינים כרגע. למרות שנבנים יותר בתים, עדיין יש פחות בתים מאשר קונים.

שנית, שוק הדיור פשוט בריא יותר ממה שהיה ב-2008. תנאי ההלוואות כיום מחמירים יותר באופן משמעותי, להרבה פחות בעלי בתים יש ריבית משתנה של משכנתאות רגישות לריבית, והזינוק האחרון במחירים קשור יותר להגברת הביקוש בעידן המגיפה. במילים אחרות, אנחנו ממש לא צפויים לראות התמוטטות כמו שראינו במהלך המשבר הפיננסי העולמי.

שלישית, מבחינה מבנית, הביקוש לדיור עדיין חזק. יותר בני דור המילניום נמצאים בשנות רכישת הבתים העיקריות שלהם, ושינויים קבועים בתנאי העבודה, כמו סידורי עבודה היברידיים עשו טוב למחירים. מעבר לכך, נדל"ן הוא גידור די טוב מפני אינפלציה וזה משהו שלא כל כך קל למצוא. אם זה לא מספיק כדי לשכנע קונים פוטנציאליים לקנות, זה כנראה מספיק כדי למנוע מבעלי בתים קיימים למכור.

המשמעויות של התפוצצות בועת הדיור:

התפוצצות של בועת הדיור העולמית יכולה לפגוע בכלכלה העולמית בכמה דרכים. ראשית, ירידה חדה במחירי הדירות עלולה להפחית משמעותית את העושר ולהוביל להתכווצות בהוצאות הצרכנים.

שנית, קיפאון או צניחה בבנייה ובמכירות של נכסים יפגעו ישירות בצמיחה העולמית, משום שפעילויות אלו מהוות מכפילים עצומים של פעילות כלכלית ברחבי העולם.

ושלישית, שוק נדל"ן יורד יפגע בהלוואות בנקאיות ככל שהסיכון להלוואות לא אטרקטיביות יגדל, ויחנוק את זרימת האשראי שהכלכלות משגשגות על גבו.

Global real house price index מקור Bloomberg

אז איפה זה משאיר אותנו?

התרחיש הסביר ביותר עבור שווקי הדיור העולמיים הוא שהמחירים יעמדו, או אפילו יירדו, במהלך החודשים הקרובים. אבל משקיעים טובים לא מסתכלים רק על התרחיש הסביר ביותר, הם גם מסתכלים על התרחיש הפחות סביר.

ואם משברי העבר לימדו אותנו משהו, זה שהקשרים בין שוק הנדל"ן, הכלכלה והשווקים הפיננסיים לא תמיד ברורים..בלשון המעטה. בנוסף, שחקנים חדשים כמו חברות הון פרטיות עשויים להיות החוליה החלשה מכיוון שקשה לדעת כמה הם באמת לווים וכמה עמוק הם מעורבים בנדל"ן.

אז אם אתם תוהים האם זה זמן טוב לקחת לונג על נדל"ן, או אפילו אם זה זמן טוב לקנות את בית החלומות שלכם, התשובה לכך היא כרגע דיי שלילית, וככל הנראה עדיף להמתין עם זה.

מה כן אפשר לעשות?

אפשר לשקול שורט בנדל"ן באמצעות תעודת סל הפוכה כמו ProShares Short Real Estate (טיקר: REK)

ProShares Short Real Estate תעודת סל הפוכה, מקור: TradingView
ProShares Short Real Estate תעודת סל הפוכה, מקור: TradingView

ואפשר לעשות שורט ב-REIT בודדים או אפילו לעשות שורט או לקנות אופציות מכר על בנקים כמו Commonwealth Bank of Australia (טיקר ASX: CBA), Westpac (WBC), National Australia Bank (NAB), ו- Australia and New Zealand Banking Group (ANZ), אשר מעורבים רבות בשווקי הדיור החמים ביותר.

אבל זהירות, כי גם צריך לקחת בחשבון שכל אחד מהרעיונות הנ"ל עשוי לעבוד אחרת ממה שאתה מתכנן או מצפה, מכיוון שיש גם גורמים אחרים שמשפיעים על המחירים שלהם.

לסיום, לאור כל הנ"ל אפשר גם לנקוט באסטרטגיה שלעיתים מתגלה כטובה ביותר והיא להישאר בצד, ולהיות מוכן להסתער אם תופיע הזדמנות טובה. נכון שאין בזה יותר מידי התרגשות, אבל כפי שאמרה אגדת המסחר המנוחה ג'סי ליברמור, "יש זמן ללכת על לונג. יש זמן ללכת על שורט. וזמן ללכת לדוג."

הנ"ל מהווה סקירה על שוק הנדל"ן הכוללת רעיון השקעה אפשרי הנגזר מהניתוח הכולל המוצג. אין בכתוב כל המלצה לקניה/מכירה/החזקה של ניירות הערך המוזכרים בכתבה. ככלל, תמיד עליכם לעשות מחקר מעמיק באופן עצמאי כדי לקבל החלטות מושכלות ומבוססות.

*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם

רוצים לקבל פרטים נוספים על תהליך רכישת דירה בפורטוגל וכיצד לקבל כ-80% משכנתא בריבית של 1%? השאירו פרטים ונחזור אליך בהקדם.

מומלצים עבורך
מניות MEME ב-Reddit, אילוסטרציה

מניות ה-MEME: הדור הבא כבר כאן!

מה זה שיבה אינו וגיים-סטופ לעומת מה שראינו במניות HKD בחודש החולף? האם יש דרך למצוא את המניה הבאה שתעלה ב-20,000% בשבוע?

עוד כתבות

התחברות ל+BigShot

נראה שיש טעות בפרטים...

התחברת בהצלחה!



שכחת סיסמה?
שכחת את הסיסמה? מלא את כתובת המייל ונשלח לך לינק לאיפוס הסיסמה


חזרה להתחברות

רוצה להכיר את המניות שהולכות לעלות?
לחץ כאן לקבל עוד פרטים

הצטרפו לניוזלטר שלנו לקבל את כל העדכונים החמים!

דילוג לתוכן